Amortering är ett ord som du säkert hört talas om ett antal gånger förut. När du amorterar så betalar du av skulden på ditt lån och inte bara räntan. För varje gång du betalar in din amortering kommer också räntan att sjunka på lånet.
Men amortering och ett amorteringskrav är inte samma sak. Amorteringskravet är något som infördes i Sverige år 2016 för att dämpa prisutvecklingen på bostadsmarknaden. Läs vidare för att lära dig mer om vad detta krav egentligen innebär för dig som låntagare!
Ett amorteringskrav betyder att du måste amortera minst 1 till 2% av bostadens värde årligen. Hur stor procentandel du måste amortera har också med din belåningsgrad att göra. Tidigare var det mycket enklare att räkna ut din amortering på bolån eftersom det helt enkelt berodde på lånets storlek och bostadens värde.
Nu finns det även andra parametrar som spelar roll – din bruttoinkomst till exempel. Om du lånar mer än 4,5 gånger din årsinkomst innan skatt samtidigt som du tar ett lån på över 70% av bostadens värde kommer du att behöva amortera 3% av den totala lånesumman per år.
År 2016 infördes det första amorteringskravet i Sverige av Regeringen och Finansinspektionen. Detta beslut togs för att lugna ner prisutvecklingen på bostadsmarknaden som höll på att slå i taket vid den här tiden.
Det första kravet innebär att du måste amortera 1-2% av bostadens värde baserat på belåningsgraden, men 2018 lade man till ytterligare ett krav som har att göra med din bruttoinkomst per år i förhållande till lånebeloppet och som kan innebära ytterligare 1 extra % per år i amortering på ditt lån.
Enligt FI:s beräkningar påverkar det skärpta amorteringskravet i dagsläget runt 14 procent av nya bolånetagare. Eftersom det varje år endast är en mindre del av befolkningen som köper bostad eller utökar sina lån, innebär det att det årligen är knappt 1 procent av alla bolånetagare i Sverige som kommer att beröras av kravet. Andelen är högre i storstäder. Fortsätter uppgången i bostadspriserna kommer fler att beröras. Stannar den av blir det färre.
Finansinspektionen
Beroende på hur din situation ser ut idag med bruttolön per år samt bostadens värde i kombination med belåningsgrad, kommer alltså din amortering att påverkas därefter. Dessa nya regler gäller bara för dig om du har ett befintligt lån eller tar ett nytt lån som överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst. Om du köper/lånar till ett hus tillsammans med en partner så baseras amorteringen på den sammanlagda bruttoinkomsten.
För att förenkla för dig hur regelverket ser ut vad det gäller detta kommer här en beskrivning av hur amorteringskraven skulle kunna påverka dig och din situation:
Det är alltså bostadens värde i kombination med din egen bruttolön och hur mycket du behöver låna som avgör vilket ditt personliga amorteringskrav kommer att bli. Det rör sig alltså om 1%, 2%, eller 3%. Men det betyder också att om du lånar under 50% av vad bostaden är värd så kommer du att ha valet att inte amortera om du så önskar.
| Belåningsgrad | Amorteringstakt | Lån övertisgande 4,5 ggr. årsinkomsten |
|---|---|---|
| 0 – 50 % | Inget krav | 1% årligen |
| 50 – 70 % | 1 % årligen | 2% årligen |
| 70 – 85 % | 2 % årligen | 3% årligen |
Det går bra att byta bank men då kommer du också att få ett nytt amorteringsupplägg. Men det finns ett undantag och det är om du tog lånet innan 2016 när den första nya lagen trädde i kraft. Du bör dock känna till att en del banker ändå har infört amorteringskrav när man byter bank. Det bästa är att ta kontakt med den bank som du vill byta till för att höra efter hur deras regelverk ser ut och hur ditt bolån med amortering skulle se ut hos just dem.
Skulle du däremot ansöka om och bli beviljad ett tilläggslån på ditt befintliga lån (efter 2016) så måste du amortera på det lånet. Det finns dock en specialregel här som säger att du bara behöver amortera på den nya skulden, men skulden måste betalas av på 10 år.
De nya amorteringskraven från 2016 och 2018 omfattar alla bostäder som man kan bo i kan man säga. Det vill säga bostadsrätter, villor, radhus och fritidshus. De byggnader som inte omfattas av kravet är bara jord- och skogsbruksfastigheter. Alla tomträtter och fastigheter som är avsedda för att någon eller några personer ska kunna bo där räknas in i det här kravet.
Eftersom alla bolån och lånebelopp ser olika ut för olika personer går det inte att säga rakt av hur mycket du ska amortera på ditt eventuella bolån, men det går att räkna på saken! Är du ensam som ska låna så räknar du bara på din egen bruttoinkomst, hur mycket bostaden är värd, belåningsgrad och hur mycket du måste låna. Är ni två så slår ni ihop era bruttoinkomster och räknar utefter det. Det kan till exempel räkna ut belåningsgraden så här:
Ta bostadslånet och dividera det med marknadsvärdet på den bostad du vill låna till. Exempelvis 1 000 000 kronor (bostadens värde) / 700 000 kronor (lånet, resten lägger du själv) blir 0,7 vilket blir 70%. Din belåningsgrad är då 70% och omfattas av de nya reglerna.
I praktiken innebär detta att om du exempelvis tar ett banklån på 3 000 000 kronor och har en belåningsgrad på 50-70% så hamnar amorteringen på ca 2 500 kronor per månad, men om belåningsgraden ligger på över 70% så betalar du ca 5 000 kronor i amortering per månad.
Så här enkelt kan du alltså själv sitta och räkna på hur din ekonomiska framtid kommer att se ut om du tar ett bolån idag och fundera över vad som är rimligt för just dig eller er. Amorteringskravet är också på många sätt bra för dig som lånar eftersom du får fler fördelar hos banken om du inte bara betalar av på räntan utan även på själva skulden. Du blir av med lånet snabbare, räntan sjunker ju mer skulden sjunker och du kan ha lättare att låna mer pengar av banken längre fram om det skulle behövas.
Amorteringskravet gäller för alla typer av bostäder, exempelvis bostadsrätter, radhus, villor och fritidshus. Reglerna gäller även för fastighet eller tomträtt som är avsedd för bostadsändamål. Endast jord- och skogsbruksfastigheter omfattas inte av kravet.
Den 1 juni 2016 infördes reglerna för det första amorteringskravet. De är i allt väsentligt oförändrade.
