Velkavipu ja omistusasunto – Näin asuntolainan vipuvaikutus toimii

Terminä velkavipu saattaa ensikuulemalta vaikuttaa ammattisijoittajien spekuloimiselta, joka ei koske tavallista kaduntallaajaa. Todellisuudessa kuitenkin lähes jokainen suomalainen asuntosäästäjä vivuttaa oman pääomansa tuottoa – nimittäin asuntolainan avulla.

Velkavipu tarkoittaa lyhyesti määriteltynä velkarahan hyödyntämistä sijoituskohteen – kuten asunnon – rahoittamiseen. Velkavivun käytön eli vivuttamisen tavoitteena on, että sijoituksen tuotto ylittää velkaan liittyvät kustannukset, mikä puolestaan parantaa sijoittajan oman pääoman tuottoa. Sijoitusmaailmassa velasta käytetään usein nimitystä vieras pääoma, johon liittyy tyypillisesti takaisinmaksuvelvollisuus sekä velvollisuus maksaa korkoa.

Velkavipu on oiva tapa parantaa pitkäaikaisen säästämisen tuottoa, mutta sen käyttöön liittyy myös riskejä, joilta tavallinen asuntosäästäjäkään ei välty. Käymme tässä blogissa läpi velkavivun kaksiteräisen miekan vaikutusta tavallisen asuntosäästäjän näkökulmasta.

Oma asunto perinteinen tapa pyrkiä vaurastumaan

Suomessa asuminen on tunnetusti kallista. Erityisen kallista on kuitenkin vuokralla asuminen, joka saattaa nielaista pienituloisimmilta leijonanosan kaikista kotitalouden käytettävissä olevista tuloista.

Vuokra-asumisen kalleus onkin yksi syy siihen, että Suomi on edelleen omistusasumisen luvattu maa, vaikka viime vuosina vuokra-asuminen onkin yleistynyt erityisesti nuorten ikäluokkien kohdalla. Orastavasta trendinmuutoksesta huolimatta edelleen lähes kaksi kolmesta asuntokunnasta asuu omistusasunnossa.

Oma asunto vaatii kuitenkin runsaasti alkupääomaa, ja varsinkin ensiasunnon ostajat joutuvat lähes poikkeuksetta ottamaan asuntoa varten lainaa. Monen toiveissa onkin, että lainan ottaminen tulisi vuosien varrella palkituksi asunnon arvonnousun muodossa.

Velkavipu on asuntosäästäjän ystävä – kunhan asunnon arvo nousee

Velkavipu tehostaa asuntosäästäjän vaurastumista merkittävästi, kun asunnon arvo nousee. Vipuvaikutusta voi havainnollistaa seuraavalla yksinkertaistetulla esimerkillä, jossa ei huomioida inflaatiota, lainan korkoa tai muita tuottoon mahdollisesti vaikuttavia tekijöitä:

• Ostat asunnon, jonka hinta on 200 000 euroa.
• Rahoitat asunnon 100 000 euron säästöilläsi (oma pääoma) ja 100 000 euron asuntolainalla (vieras pääoma).
• Päätät 10 vuoden kuluttua muuttaa vuokra-asuntoon ja myyt asunnon 250 000 eurolla.

Kun asunnon myytyäsi maksat jäljellä olevan lainaosuuden kokonaan pois, huomaat 100 000 euron oman pääomasi tuottaneen 50 000 euroa (250 000 € – 100 000 € – 100 000 € = 50 000 €). Oman pääoman tuottosi on siis tässä tapauksessa komeat 50 prosenttia (50 000 € / 100 000 € = 50 %).

Jos asunto olisi rahoitettu pelkästään säästöillä, voitoksi olisi tullut sama 50 000 euroa, mutta oman pääoman tuottosi olisi jäänyt 25 prosenttiin (50 000 € / 200 000 € = 25 %). Velan käyttö on niin sanotusti vivuttanut oman pääoman tuoton kaksinkertaiseksi verrattuna tilanteeseen, jossa asunto olisi rahoitettu ilman asuntolainaa. Kerrassaan ihmeellistä, mutta vipuvaikutus toimii kuitenkin molempiin suuntiin.

Tilastojen valossa asunto on ollut Suomessa keskimäärin kannattava sijoitus, mutta sen arvo voi myös laskea. Tällöin velkavipu toimii käänteisesti ja puraisee käyttäjänsä nilkkaan kahta kauheammin, sillä velka on maksettava takaisin asunnon hintakehityksestä riippumatta. Esimerkkiasuntomme kohdalla vipuvaikutus voi muodostua myös tällaiseksi:

• Ostamasi 200 000 euron asunnon hinta laskee 150 000 euroon.
• Myyt asunnon ja kuittaat myyntihinnasta jäljellä olevan osuuden 100 000 euron asuntolainasta, jolloin käteesi jää puolet omasta pääomasta eli 50 000 euroa.
• Oman pääoman tuottosi on –50 prosenttia (–50 000 € / 100 000 € = –50 %).

Ilman asuntolainaa tehty sijoitus olisi niin ikään tuottanut 50 000 euron tappion, mutta oman pääoman tuotto olisi jäänyt –25 prosenttiin (–50 000 € / 200 000 = –25 %). Velkavipu voimistaa oman pääoman tuoton kehitystä niin hyvässä kuin pahassa, joten lainaa kannattaa hyödyntää maltillisesti.

Kohtuullinen velkavipu turvallinen jopa asuntomarkkinoiden lamassa

Omaisuuserän hinnan kehityksen kannalta asuntoa voi pitää turvallisena sijoituksena vaikkapa osakkeisiin verrattuna, mutta asunnon hankkimista varten nostettava asuntolaina kasvattaa riskiä väistämättä.

Ilmeisin esimerkki asuntolainariskin realisoitumisesta on tietenkin 1990-luvun alun asuntomarkkinoiden lama: tällöin ylivelkaantuneimmat kotitaloudet huomasivat asuntonsa hinnan laskeneen alle asuntolainan arvon, mikä johti asunnon pakkomyyntiin ja valtaviin tappioihin. Kohtuullista velkavipua käyttäneillä tilanne oli sikäli hallinnassa, että asuntoa ei tarvinnut realisoida, mikäli sen arvo pysyi velan määrää korkeampana.

Suomessa asuntomarkkinat ovat jakautuneet kahtia 2010-luvulla. Voittajia ovat pääkaupunkiseudun lisäksi Tampereen ja Turun kaltaiset suuret kaupungit, mutta kasvukeskusten ulkopuolella asuntojen hinnat ovat laskupaineessa. Pakkorealisointeja tuskin tullaan ainakaan suuressa mittakaavassa näkemään, mutta ongelmia aiheuttaa muun muassa se, että tietyillä alueilla asuntoyhtiöille ei välttämättä myönnetä lainaa esimerkiksi putkiremonttia varten.