La hipoteca mixta es un tipo de préstamo hipotecario que combina dos tipos de interés: un tipo de interés fijo durante un período de tiempo determinado, seguido de un tipo de interés variable. Este tipo de hipoteca puede ser una buena opción para los prestatarios que quieren obtener la estabilidad de un tipo de interés fijo durante un período de tiempo, pero que también quieren la flexibilidad de un tipo de interés variable después de ese período. En el siguiente artículo explicaremos su funcionamiento y consideraciones.
¿Cómo funciona una hipoteca mixta?
Para entender cómo funciona una hipoteca mixta, es importante comprender los dos tipos de intereses que se utilizan:
Por un lado, tenemos el tipo de interés fijo. Es un tipo de interés que no cambia durante un período de tiempo determinado, habitualmente al inicio de la hipoteca. Proporciona estabilidad a los prestatarios, ya que saben que su pago mensual de la hipoteca no cambiará.
Por otro lado, tenemos el tipo de interés variable. Es un tipo de interés que puede cambiar con el tiempo, habitualmente sigue el euribor como índice de referencia. Proporciona mayor flexibilidad a los prestatarios, ya que pueden beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés, aunque también sufrirán las subidas de tipos.
En la mayoría de casos, las hipotecas mixtas tienen un período de tipo de interés fijo que dura entre los 5 y 10 primeros años. Después de este período, el tipo de interés variable se aplica hasta que la hipoteca se amortiza.
Consideraciones sobre la hipoteca mixta
Al considerar una hipoteca mixta debemos tener en cuenta sus ventajas y desventajas respecto a las demás opciones.
En primer lugar, el tener un período de tipo de interés fijo puede proporcionar cierta estabilidad a los prestatarios. El importe de la cuota hipotecaria es conocido de antemano y no varía, lo cual permite a los prestatarios planificar con certeza. Por contra, la cuota puede pesar como una losa sobre las finanzas personales y el coste de oportunidad durante etapas de bajos tipos de interés es alto.
En segundo lugar, el tener además un tipo de interés variable añade mayor flexibilidad. Durante etapas de tipos bajos, los prestatarios se benefician de menores cuotas. Sin embargo, sufrirán las subidas de la cuota durante etapas de mayores tipos de interés. La flexibilidad puede dificultar la planificación financiera, aunque si se tienen ciertos conocimientos puedes beneficiarte de los ciclos económicos.
En tercer lugar, la duración escogida para el tipo de interés fijo y el momento de inicio será fundamental. Imagina que contratas una hipoteca mixta con un tipo de interés fijo a 10 años y otros 10 años de tipo variable. Si esos primeros años el euribor está bajo y luego sube, pagarás más intereses totales que quién contrató sólo 5 años de tipo fijo. Por este motivo, es recomendable analizar el momento del ciclo económico en el que nos encontramos y estimar cuánto durará cada etapa.
¿Cómo comparar diferentes hipotecas mixtas?
Prácticamente todas las entidades financieras ofrecen hipotecas mixtas, a la hora de contratar un préstamo hipotecario hay que revisar varios aspectos.
Lo más importante será la duración del tipo de interés fijo, algunos bancos ofrecen 5 años mientras que otros ofrecen hasta 10 años. La duración del tipo de interés variable varía entre bancos resultando en hipotecas de 20, 30 o más años. El tipo de interés variable suele estar formado por el euribor más un diferencial fijo. Ese diferencial marcará una gran diferencia a largo plazo entre una y otra opción. Por último, no debemos olvidar las comisiones.
Para tener en cuenta estas variables se suele utilizar la tasa anual equivalente o efectiva, también llamada TAE. La TAE nos indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, cuanto menor sea dicha tasa menos nos costará el préstamo. Al calcularla se pueden cometer errores debido a la incertidumbre económica, por tanto, no debe tomarse como un valor absoluto, aunque sí es una buena guía para comparar ofertas.
Opinión sobre la hipoteca mixta
La hipoteca mixta ofrece una combinación de estabilidad y flexibilidad que puede ser muy beneficiosa para ciertos grupos poblacionales. La mayoría de préstamos hipotecarios son contratados por jóvenes de unos 30 años, para este grupo en concreto, creo que la hipoteca mixta es una excelente opción a valorar. Como ya hemos dicho anteriormente, la estabilidad facilita la planificación financiera y obliga a los prestatarios a tomar ciertos hábitos de ahorro que mejorarán sus finanzas personales. El periodo de tipo de interés fijo impone disciplina financiera sobre los jóvenes.
Una vez finalizado dicho periodo, la flexibilidad será positiva o negativa en función del contexto económico en el que nos encontremos. Independientemente del contexto, al amortizar el préstamo según el sistema francés o de cuota fija, el impacto del euribor sobre la cuota a pagar disminuirá a medida que pasen los años. Hay que tener en cuenta que, debido al sistema de amortización, los intereses al inicio del periodo serán más altos, por lo que conviene prepararse para imprevistos.
En conclusión, la hipoteca mixta puede representar una buena oportunidad según el contexto económico y las previsiones. En la gran mayoría de casos será mejor que una hipoteca variable. Los jóvenes deberían tenerla en cuenta y comparar ofertas para encontrar la mejor opción.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una hipoteca mixta?
Es un tipo de préstamo hipotecario que combina dos tipos de interés: un tipo de interés fijo durante un período de tiempo determinado, seguido de un tipo de interés variable.
¿Cómo funciona una hipoteca mixta?
La hipoteca mixta se compone de un periodo de tipo de interés fijo, que suele durar entre 5 y 10 años, seguido de un periodo de tipo de interés variable hasta que se amortice el préstamo. Durante el primer periodo se paga una cuota mensual fija y durante el segundo varía en función del euribor más un diferencial fijo.
¿Por qué debería contratar una hipoteca mixta?
La hipoteca mixta ofrece una mezcla de estabilidad y flexibilidad gracias a su combinación de un periodo de tipo de interés fijo con otro de tipo variable. Además de los beneficios derivados de dicha estabilidad y flexibilidad, según el contexto económico en el que nos encontremos, la hipoteca mixta puede protegernos de una etapa de incertidumbre y beneficiarnos de un ciclo de expansión económica, lo que se traduce en un ahorro en el pago de intereses.
¿Cómo puedo comparar las diferentes ofertas?
Para comparar diferentes préstamos debemos tener en cuenta variables como la duración del periodo de tipo de interés fijo, el diferencial fijo, las comisiones cobradas o el plazo total. Como indicador orientativo se suele utilizar la TAE, una tasa que tiene en cuenta dichas variables en su cálculo y nos permite distinguir rápidamente las mejores ofertas. Dicha tasa no está exenta de problemas, aunque cuanto menor sea dicha tasa más conveniente será fijarnos al detalle en la oferta.
Comparamos préstamos de 100 a 10.000 euros con diferentes tipos de intereses, desde el 0% hasta el 390%. Como ejemplo, un préstamo de 1.000€ a un plazo de dos años, con un TAE del 79,38% tiene unos intereses de 737,61€. Cantidad total a devolver 1.737,61€.
TAE mínimo 0% - TAE máximo 390%. Devuélvelo en un plazo desde 3 a 72 meses.
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