Contrato de arras, guía y documentos

Es común que cuando vayamos a comprar una casa, escuchemos algo sobre el famoso «contrato de arras». Muchas veces dejamos este tipo de información para el abogado, gestor o ese familiar o amigo que conoce el tema. Lo tachamos como un «papeleo» más, firmamos y seguimos adelante con la compra. No obstante, el contrato de arras es un documento sumamente importante.

¿Qué son las arras?

Las arras son garantías de la acción de compraventa de una propiedad. En dicho documento figurarán las futuras condiciones y se consolida la intención de la compraventa. Por decirlo de alguna manera, es un pre contrato entre comprador y vendedor, donde se especifican las condiciones del mismo.

Hay que tener en cuenta que las arras no son una señal, aunque en ambos casos hablemos de una «promesa» de compra en las que normalmente se abona una cantidad económica. Dependerá del tipo de arras las consecuencias por desestimar el contrato, pero no todas son perder o devolver el importe, que es lo que sucede con las señales.

Cabe decir que, aunque su uso más extendido es en el mundo del inmueble, también existen arras en la compraventa de otro tipo de bienes, como pueden ser los vehículos.

Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos de contratos de arras. Si bien todos llevan implícito el pago de la señal, la diferencia entre ellos viene dada principalmente por la responsabilidad jurídica o no de desistimiento (posibilidad de echarse atrás sin repercusiones judiciales) o si se trata de un anticipo (importe deducible al precio final) o una señal (importe a parte del precio del inmueble).

Arras Confirmatorias

Este tipo de arra es la más parecida a la clásica señal. Se formaliza como una celebración del acuerdo en la que el comprador facilita al vendedor un anticipo del valor del bien, que será deducido del coste total. En caso de desistimiento por su parte, perderá el importe, mientras que será indemnizado si es el comprador quien desestima. No son las más comunes ya que no están reflejadas en el Código Civil. Ejemplo: Carlos (comprador) paga a Mónica (vendedora) 10.000€ en concepto de Arras Confirmatorias. Si Carlos se echa atrás, Mónica se quedará el dinero. Pero si Mónica se echa atrás, tendrá que devolverle el dinero a Carlos. Si se cumple el contrato, Carlos habrá adelantado 10.000€ del precio final.

Arras Penales

En este caso, el pago realizado en el arra no es un anticipo, si no un importe abonado por el comprador como garantía, que no se deducirá del coste final del producto. En casi de incumplimiento por parte del comprador, el vendedor se apropiará de dicha cantidad. Al contrario, el vendedor tendrá que abonar el doble al comprador. Esto tampoco exime a ninguna de las partes de cumplir su contrato de compraventa, y tampoco está reflejado en el Código Civil. Ejemplo: Sofía (compradora) paga 10.000€ a Vanesa (vendedora) en concepto de Arras Penales. Si Sofía se echa atrás, perderá ese dinero. Pero si Vanesa se echa atrás, tendrá que pagar a Sofía 10.000€ y devolverle los 10.000€ que previamente Sofía le pagó. Si el contrato se cumple, Vanesa tendrá que devolverle los 10.000€ a Sofía.

Arras Penitenciales

También conocidas como Arras de Desistimiento, son las únicas registradas en el Código Civil y las que garantizan la posibilidad de cancelar la compra. Esto no significa que sea un contrato en el que ambos puedan echarse hacia atrás, ya que no tendría mucho sentido formalizarlo. Más bien significa que las Arras se abonarán en caso de querer desistir. A niveles prácticos es igual que la penal, pero con el detalle de que desistir no implicará posible reclamación. Esto es, abonar las arras sí exime a una de las partes de incumplir el contrato.

¿Cuánto cuesta un contrato de arras?

La cantidad requerida para abonar en un contrato de arras siempre será especificada por ambas partes en el contrato. Por supuesto, en este tipo de negociaciones dependerá de la circunstancia en concreto, pero el vendedor suele ser quien tiene mayor poder de decisión.

No obstante, el consenso habitual es que el precio de las arras se encuentre alrededor del 5 al 10% del precio final de la propiedad, lo que te puede servir de baremo ante vendedores un tanto desconfiados.

Información requerida en el contrato de arras

Los contratos de arras, independientemente de su clase, han de contener siempre la siguiente información:

• Datos personales, tanto de la parte vendedora y compradora, incluyendo documento de identificación.
• Información del bien o la propiedad, bien detallada y especificada.
• Precio final del bien o la propiedad y la forma de pago del mismo.
• Cantidad de dinero a abonar, ya sea un anticipo (arras confirmatorias) o señal (arras penales y penitenciales).
• Plazo máximo para formalizar el contrato de compraventa y realizar la misma.
• Compromiso escrito de la firma del contrato.
• Gastos adicionales asociados a la compraventa (cargas, impuestos, gastos de gestión…).
• Firma de comprador y vendedor.

Modelo de contrato de arras

Consecuencias de romper el contrato de arras

Como indicamos anteriormente, dependerá del tipo de arras que firmes, pero ten muy claro que, a excepción de las Arras Penitenciales, desistir cualquier Contrato de Arras no sólo significará perder el dinero abonado o recibido en concepto de señal, si no que se podrá reclamar por vía judicial el cumplimiento del contrato.

En cualquier escenario, desistir implicará la pérdida de la señal. Es por ello por lo que firmar el contrato de arras no es simplemente «reservar» el bien a adquirir, y debemos de ser muy cuidadosos. En el contrato debe especificar todo lo necesario para el proceso de compraventa, así que si ves algo que no te gusta, no lo firmes. Como cuando contratamos un préstamo, no debemos firmar nada sin leerlo bien. No te fíes de quien te diga que no es un contrato final, ya que aunque no lo sea, romper este acuerdo tendrá sus consecuencias.