Tengo que pagar el IRPF por la venta de una vivienda heredada

La venta de viviendas heredadas se ha incrementado en torno a un 40% en nuestro país. En este artículo, te contamos cuáles son los impuestos que hay que pagar por estas operaciones y cómo puedes reducir el importe del IRPF que te tocaría asumir.

¿Hay que pagar el IRPF cuando se vende una vivienda heredada?

La pandemia del coronavirus ha disparado la herencia de viviendas en nuestro país. Según los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), en 2021 se transmitieron cerca de 199.000 pisos y casas en herencia, una cifra que supera ampliamente el récord histórico de 2017, cuando se registraron 169.000 transmisiones bajo esta fórmula.

Los datos alcanzados en 2021 suponen un incremento de casi un 30% con respecto a 2020, año en el que se heredaron 153.495 viviendas, y de cerca de 20.000 inmuebles con respecto a los registros de 2018 y 2019.

Cada día, de acuerdo a los datos del INE, se heredaron una media de aproximadamente 545 inmuebles, y en los meses de marzo y junio se registraron los dos máximos históricos de la serie, al producirse 19.446 y 17.930 transmisiones, respectivamente.

El increíble aumento de las transmisiones patrimoniales en herencia ha tenido efectos concretos en el mercado inmobiliario. De acuerdo a la red inmobiliaria Comprarcasa, en 2021 la venta de viviendas heredadas se incrementó un 40%, el doble que en 2020.

Esta tendencia se ha experimentado en mayor medida en ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla, donde este tipo de transmisiones han pasado de suponer un 4% del total de operaciones de la red a un 6%.

¿Qué impuestos hay que pagar cuando se hereda un piso o casa?

Cuando recibimos una herencia, independientemente de su naturaleza, estamos obligados a abonar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, un tributo directo y personal que grava las transmisiones o adquisiciones entre personas físicas que se producen a través de una herencia o donación. Es decir: se trata de un impuesto que se aplica sobre todos los bienes heredados o recibidos en una donación.

El Impuesto de Sucesiones

Este tributo, cuyo pago corresponde a los herederos o receptores de la donación, tiene un carácter progresivo, por lo que su cuota aumenta en función del valor de la herencia o donación, y se aplica teniendo en cuenta tanto las circunstancias económicas del beneficiario como su grado de parentesco con el donante o difunto.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones está regido por cada Comunidad Autónoma, por lo que el tipo impositivo que se debe abonar puede variar dependiendo de la zona del país en la que nos encontramos.

Además, cada Comunidad Autónoma aplica sus propias bonificaciones, por lo que la cuantía que tendremos que pagar por haber recibido un piso o vivienda en herencia cambiará en función de nuestra situación geográfica.

A la hora de abonar este impuesto, los herederos o receptores de la donación dispondrán de un plazo de seis meses para cumplimentar la operación. No obstante, si solicitan una prórroga en los cinco primeros meses tras la donación o herencia, podrán extender este plazo en otros seis meses.

La plusvalía municipal

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un tributo que se aplica sobre todos los bienes que se hereden u obtengan mediante una donación, pero sobre los inmuebles que se obtienen por una herencia o donación también se aplica otro tributo: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal.

El IIVTNU, o plusvalía municipal, es un tributo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana desde su adquisición hasta su venta, donación o herencia. Este impuesto es competencia de los ayuntamientos, por lo que su cálculo dependerá de su ubicación geográfica, y se paga siempre que se transmite una vivienda. Es decir: tanto cuando se recibe como herencia como cuando se vende.

Cuando una vivienda se hereda, el pago de la plusvalía municipal recae sobre los herederos. Cuando se vende, en cambio, recae sobre los vendedores. A la hora de vender un inmueble heredado, por tanto, los sucesores deben asumir este impuesto dos veces: en el momento en el que reciben la vivienda y en el momento en el que se deshacen de ella, independientemente de si ambas operaciones se han producido en un mismo año.

¿Dónde pagar la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal se debe pagar en el ayuntamiento en el que está ubicada la vivienda heredada, vendida o donada.

En caso de que la transmisión sea por herencia, los sucesores dispondrán de un plazo de seis meses a contar desde el fallecimiento del titular de la vivienda, aunque podrán solicitar una prórroga para extender este plazo a un año. En el caso de que la transmisión se produzca por una compraventa, el plazo es de un mes en la mayoría de los ayuntamientos, aunque esta cifra puede variar.

Para calcular la plusvalía municipal, se tienen en cuenta tres datos: el valor catastral del suelo, el número de años transcurridos desde la adquisición y la venta, donación o herencia y el tipo impositivo de cada municipio.

Desde noviembre de 2021, mes en el que se aprobaron una serie de cambios para calcular este impuesto, aquellos que hayan heredado o vendido un piso pueden elegir entre dos fórmulas para conocer la cuantía de este tributo: una objetiva y una real.

Fórmula objetiva:

En este caso, el importe se calcula multiplicando el valor catastral del terreno por unos coeficientes que fija cada ayuntamiento en función del tiempo que se haya poseído la vivienda.

Fórmula real:

En este caso, la cuantía se establece restando el valor de transmisión por el valor de adquisición y multiplicando esta diferencia por el porcentaje del valor catastral que le corresponda al terreno.

En ambos casos, los ciudadanos que no consigan ninguna ganancia a la hora de vender el inmueble están exentos de pagar.

¿Qué impuestos hay que pagar cuando se vende una vivienda heredada?

Como hemos visto, cuando decidimos vender una vivienda heredada debemos volver a asumir el pago de la plusvalía municipal. Este tributo, sin embargo, no es el único que debemos abonar cuando decidimos vender un inmueble heredado. Al contrario, cuando ponemos a la venta una casa o piso recibido por herencia también debemos pagar el famoso IRPF.

Cuándo se paga el IRPF cuando se vende una vivienda heredada

El IRPF, siglas con las que se conoce al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, es un tributo personal, directo y progresivo que funciona por tramos y que grava las rentas que perciben las personas físicas a lo largo del año fiscal.

Por norma general, cuando se vende un inmueble, ya sea heredado o no heredado, se genera una ganancia patrimonial, es decir, un beneficio económico. Estas ganancias están consideradas como un tipo de renta que debe tributarse, por lo que estarán sujetas al IRPF y deberán incluirse dentro de la Declaración del ejercicio correspondiente.

El pago del IRPF corresponde al vendedor o vendedores del inmueble, que en este caso concreto son los herederos. Para calcular su cuantía, se tiene en cuenta el valor de adquisición, que es aquel que aparece marcado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en base a su referencia en el catastro, el valor de transmisión, que es el precio por el que se ha vendido el inmueble, y el tramo del IRPF que nos corresponda, así como las inversiones, gastos asumidos y bonificaciones correspondientes.

Así, para conocer el importe de IRPF que debemos asumir por la venta de un piso heredado, tendremos que restar el valor de adquisición al valor de transmisión y multiplicar esta diferencia por el tipo impositivo que nos corresponda según nuestro tramo del IRPF.

A la hora de abonar este tributo, los herederos podrán fraccionar el pago en dos partes sin intereses: la primera equivaldrá al 60% de la cuantía, mientras que la segunda supondrá el 40%.

¿Cómo ahorrar en el IRPF a la hora de vender una vivienda heredada?

A la hora de calcular la cuantía del IRPF que debemos pagar por la venta de una casa o piso heredado, hay dos valores clave: el valor de adquisición, que es el precio por el que se vende, y el valor de transmisión, que es el que aparece marcado por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Anteriormente, el valor de transmisión de un inmueble comprado o heredado se fijaba en base al precio de compraventa o a un valor objetivo fijado por cada Comunidad Autónoma.

Sin embargo, con la entrada en vigor de la nueva ley contra el fraude fiscal, desde 2022 el valor de estas viviendas se fija teniendo en cuenta el valor de referencia que aparezca en el Catastro.

Con esta nueva normativa en mente, si queremos reducir la cuantía del IRPF que debemos pagar por vender una casa o piso heredado, lo mejor que podemos hacer es vender nuestro inmueble por un precio semejante al que aparece en el catastro. Es decir: con un precio cercano al del valor de transmisión, ya que el IRPF se calcula con la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión.

Antes de poner nuestro inmueble en los portales inmobiliarios, además, es recomendable que inscribamos nuestra propiedad en el Registro, ya que facilitará el proceso de venta. De igual manera, si el piso está a nombre de varios herederos, debemos llegar a un acuerdo entre los sucesores para decidir cómo se venderá el inmueble.

Durante todo el proceso, es importante que tengamos en cuenta la carga tributaria que nos supondrá la venta. Saber los gastos que deberemos asumir nos ayudará a fijar los precios de venta de nuestro inmueble para que la operación nos resulte beneficiosa y nos dará la opción de preparar nuestras finanzas para la operación.