Dienstbarkeit

Ein Eigentümer eines Grundstücks gewährt durch eine Dienstbarkeit einem benachbarten Immobilieneigentümer spezifische Rechte der Nutzung an seinem Grundstück. Diese Rechte werden in der Regel im Grundbuch eingetragen, können jedoch auch durch privatrechtliche Verträge vereinbart werden.

Was versteht man unter einer Dienstbarkeit?

Ein grundlegender Begriff im juristischen Kontext ist die Dienstbarkeit, die verdeutlicht, dass ein Grundstückseigentümer nicht uneingeschränkt über bestimmte Nutzungsrechte verfügt, sondern diese Rechte vertraglich an eine andere natürliche oder juristische Person überträgt. Grunddienstbarkeiten können grundsätzlich auf schuldrechtlicher Basis (durch Miete, Pacht oder Darlehen) oder in Form von dinglichen Dienstbarkeiten errichtet werden. Neben dem Darlehen kann der Eigentümer als Gegenleistung für die Gewährung der Dienstbarkeit oft Lizenzgebühren verlangen. Das deutsche Recht sieht vor, dass Grunddienstbarkeit auf nahezu alles gelegt werden kann. Dies können einzelne Objekte, Objektgruppen, Rechte oder Immobilien sein.

Verschiedene Arten

Die Art der Dinge, auf die sich eine Dienstbarkeit bezieht, bestimmt die damit verbundenen Nutzungsrechte. Der Gesetzgeber hat verschiedene Arten von Dienstbarkeiten festgelegt:

• Nießbrauch: Dies ist eine umfangreiche Form der Nutzungseinräumung und gleichzeitig eine besondere Art der Dienstbarkeit.
• Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Diese gewährleistet, dass eine bestimmte Person (nicht unbedingt der Eigentümer des Grundstücks) ein ausdrücklich genehmigtes Nutzungsrecht an dem Grundstück hat. Beispielsweise können beschränkte persönliche Dienstbarkeiten auch auf Nachbarmieter übertragen werden.
• Grunddienstbarkeit: Diese steht ausschließlich dem Eigentümer eines anderen Grundstücks zu.
• Daueraufenthalts- und Dauernutzungsrechte: Diese Rechte gestatten einer bestimmten Person, die nicht der Eigentümer ist, das Recht, eine Wohnung zu bewohnen oder anderweitig zu nutzen.

Was versteht man unter der Grunddienstbarkeit im Grundbuch?

Ein Überblick über die Arten von Dienstbarkeiten zeigt, dass diese Formen der Rechtsübertragung nicht auf Grundstücke beschränkt sind, jedoch eine besondere Bedeutung im Zusammenhang mit Grundstücken haben. Ein sogenanntes beherrschendes Grundstück gewährt dem Eigentümer bestimmte Rechte an einem angrenzenden Wirtschaftsgrundstück. Zu diesen Rechten gehören beispielsweise Wege-, Durchfahrts-, Überbau- und Leitungsrechte. Diese Dienstbarkeit kann zwischen den Eigentümern der beiden Grundstücke durch einen zivilrechtlichen Vertrag vereinbart werden. Alternativ kann sie auch ins Grundbuch eingetragen werden, wobei im Falle eines Verkaufs die Dienstbarkeit auf den neuen Eigentümer übergeht.

Privater und rechtlicher Vertrag oder Grundbuchvertrag – was lohnt sich mehr?

Die juristischen Folgen von einem privaten und rechtlichen Dienstbarkeitsvertrags unterscheiden sich in ihrer Natur im Vergleich zu einer Dienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen ist. Ein Dienstbarkeitsvertrag ist nicht übertragbar auf andere Personen und erlischt mit dem Verkauf der Immobilie. Die Eintragung einer Dienstbarkeit in das Grundbuch hingegen bleibt während der gesamten Lebensdauer des Grundstücks bestehen, es sei denn, es handelt sich um eine zeitlich befristete Dienstbarkeit. Bei einem Verkauf muss der neue Eigentümer auch die im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit akzeptieren. Dies kann sich negativ auf den Verkäufer auswirken: Eintragungen im Grunddienstbarkeitsregister vermerken Rechte Dritter an der Immobilie. Im Falle eines Verkaufs führt dies in der Regel zu einem Preisverfall, da der Käufer auch die Last der Dienstbarkeit trägt.

Grundbucheintragungen für Dienstbarkeiten werden in der Regel von einem vom Eigentümer beauftragten Notar durchgeführt. Der Notar erstellt rechtsverbindliche Verträge, beurkundet diese und beauftragt das Grundbuchamt mit der Eintragung der Dienstbarkeiten.

Für sogenannte Altenteilsrechte im Rahmen von Dienstbarkeiten, die vor der Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) errichtet wurden, hat der Gesetzgeber besondere Regelungen geschaffen. Diese Dienstbarkeiten müssen nicht zwingend ins Grundbuch eingetragen werden und gelten auch heute noch für viele Immobilien. Im Zweifelsfall muss durch rechtliche Mittel geklärt werden, ob die Dienstbarkeit nach altem Recht durch einen gutgläubigen Erwerb wirksam begründet wurde, ob sie noch besteht oder erloschen ist. Andererseits können Immobilien durch entsprechende Vereinbarungen in den Gewährleistungsbedingungen des Kaufvertrags in gewissem Umfang abgesichert werden.

Weitere Unterformen

Allgemein werden Dienstbarkeitsverträge in Gebrauchsdienstbarkeiten und Unterlassungsdienstbarkeiten unterteilt. Eine Gebrauchsdienstbarkeit gestattet die Nutzung eines Teils des Dienstobjekts im jeweils vereinbarten Umfang. Eine Unterlassungsdienstbarkeit hingegen verbietet bestimmte Handlungen (z. B. den Bau von Gebäude darauf). Hier sind einige häufig verwendete Arten von Dienstbarkeiten:

Gewährung des Wege- oder Durchfahrtsrechts

Nutzungsberechtigte Grundstückseigentümer, deren Mitbewohner und Besucher mit entsprechenden Dienstbarkeiten oder Wegerechten dürfen einen genau definierten Weg durch das Dienstgrundstück nutzen. Zusätzlich sind Häuser ohne direkten Anschluss an öffentliche Verkehrswege auf Wegerechte oder Durchfahrtsrechte angewiesen. Die Eigentümer dieser Gebäude können das Wegerecht im Rahmen des gesetzlichen Notfallwegerechts ebenfalls beanspruchen.

Überbaurechte erteilen

Überbaurechte gewähren dem Eigentümer des dienenden Grundstücks die Möglichkeit, Teile des dominierenden Grundstücks zu bebauen, um die Grundstücksgrenze zu überschreiten, sofern dies im Rahmen einer Dienstbarkeit vereinbart wurde.

Grunddienstbarkeit Leitungsrecht

Eine als Dienstbarkeit gewährte Leitungsrecht ermächtigt zur Verlegung von ober- oder unterirdischen Leitungen zum Grundstück, unabhängig von öffentlichen Straßen. Dabei können Leitungen für Strom, Wasser, Energie oder Kommunikations- und Datenübertragung eingeschlossen sein.

Bebauungsbegrenzungen

Bebauungsbeschränkungen können durch Unterlassungserklärungen festgelegt werden. Auf diese Weise ist es beispielsweise möglich, den Mindestabstand zwischen Gebäuden auf benachbarten Grundstücken zu regeln oder bestimmte Gebäudehöhen zu beschränken. Solche Dienstbarkeitsverträge sind für Bauherren genauso verbindlich wie die Vorschriften der Bauordnung.

Umweltverschmutzung und Lärmbelästigung

Wenn beispielsweise ein landwirtschaftlicher oder gewerblicher Betrieb einen Teil seines Grundstücks verkauft und sich vor möglichen Schadensersatzansprüchen des Käufers schützen möchte, bietet sich eine entsprechende Vereinbarung an, die im Grundbuch eingetragen wird. Als Eigentümer des Dienstleistungsgrundstücks hat er sich im Dienstbarkeitsvertrag zur dauerhaften Akzeptanz von Umwelt- und Lärmbelästigung verpflichtet. Zu diesem Bereich gehört auch das sogenannte Hammer-und-Leiter-Gesetz, das Eigentümern erlaubt, benachbarte Grundstücke zu betreten, um Reparatur- oder Renovierungsarbeiten an ihrem eigenen Gebäude durchzuführen, die sonst nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich wären. In diesem Fall ist keine besondere Dienstbarkeitsvereinbarung erforderlich, jedoch müssen Planungsarbeiten innerhalb einer angemessenen Frist, wie sie vom Bundes- und Landesrecht vorgeschrieben ist, den Nachbarn im Voraus mitgeteilt werden.

Dienstbarkeiten des öffentlichen Rechts

Dienstbarkeiten können auch aus öffentlich-rechtlichen Ansprüchen resultieren, wie beispielsweise einem ausdrücklichen Wegerecht. Derartige Rechte werden nicht in ihrem eigenen Grundbuch vermerkt, sondern stattdessen im Grundbuch der entsprechenden Gemeinde festgehalten.

Dienstbarkeitsrechte und Pflichten

Eine Dienstbarkeit verleiht dem Begünstigten zwar Rechte, geht aber auch mit unverzichtbaren Pflichten einher. Es ist von entscheidender Bedeutung, sowohl die Rechte als auch die Pflichten im Dienstbarkeitsvertrag klar zu definieren. Zu den entsprechenden Pflichten gehören beispielsweise die verantwortungsvolle Nutzung der angrenzenden Grundstücksflächen, die möglicherweise mit Erbrechten verbunden sind. Dies kann je nach Situation auch Wartungs- und Reparaturmaßnahmen einschließen. Falls der Eigentümer des Dienstobjekts nicht aufgrund eines gesetzlichen Wegerechts oder einer anderen rechtlichen Verpflichtung handelt, sondern dem Eigentümer des benachbarten Grundstücks freiwillig das Nutzungsrecht einräumt, kann er auch eine pauschale Zahlung oder monatliche Raten in Form einer Lizenzgebühr oder einer Nutzungsrente verlangen. Diese Zahlungen stellen Verpflichtungen des wirtschaftlichen Eigentümers dar und können im Falle der Nichterfüllung durch den Lizenzgeber rechtlich eingefordert werden.

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Wie viel ist eine Dienstbarkeit wert und mit welchen Kosten muss man rechnen?

Die Notargebühr für die Eintragung einer Dienstbarkeit ins Grundbuch beträgt laut Bundesnotarverband 30 Euro je Anteil im Wert von 5.000 Euro. Daher richtet sich die Gebühr nach dem Wert der Dienstbarkeit. Sie wird zudem anhand des Grundstückswerts berechnet und kann auch zur Deckung der laufenden Kosten verwendet werden, die aus dem Dienstbarkeitsvertrag entstehen.

Beispielsweise mindert die Gewährung von Vorfahrtsrechten den Wert von Dienstobjekten, während Dominanzobjekte an Wert gewinnen können. Allerdings sind diese beiden Erscheinungsformen nicht direkt komplementär. Die Bestimmung des Werts des Wegerechts kann auf Grundlage von zwei verschiedenen Bewertungsmethoden erfolgen. Der Wert des beherrschenden oder dienenden Grundstücks hängt dabei vom Vorhandensein oder Fehlen des Wegerechts ab. Gegebenenfalls werden hierfür Fachleute hinzugezogen. In beiden Fällen ist es notwendig, den tatsächlichen Wert zu schätzen. Ein Kriterium hierfür könnte der Grad der Beeinträchtigung des Dienstsobjekts durch die Ausübung des Wegerechts sein, der beispielsweise bei gewerblicher Nutzung höher sein kann.

Wann erlöschen Dienstbarkeiten?

Jede Änderung oder Aufhebung einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit muss stets vom Begünstigten, also dem Eigentümer des Hauptgrundstücks, beantragt werden. Die Eigentumsveränderung spielt bei einem im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeitsvertrag keine Rolle. Diese Vereinbarung bleibt nur gültig, wenn der entsprechende Antrag gestellt wurde oder die Frist abgelaufen ist. Wenn die Vereinbarung ausschließlich in Form eines privatrechtlichen Vertrages besteht, erlischt sie mit dem Verkauf des Grundstücks oder mit Ablauf der Vertragslaufzeit.

Unterschied zwischen Dienstbarkeit und Nießbrauch

In der Umgangssprache werden die Begriffe „Dienstbarkeit“ und „Nutzungsrecht“ häufig als Synonym verwendet. Eine Dienstbarkeitsvereinbarung ist jedoch ein präzises definiertes Nutzungsrecht, das sich nicht auf das gesamte Grundstück, sondern auf einen bestimmten Bereich erstreckt. Der Nießbrauch wiederum stellt eine spezielle Form der Dienstbarkeit dar, die in der Regel dem Berechtigten das uneingeschränkte Nutzungsrecht an der Immobilie gewährt.

Der Nießbrauch wird üblicherweise im Rahmen von Erbschaften eingeräumt. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn das Erbe an die Kinder übergeht, der überlebende Ehegatte jedoch lebenslangen Nießbrauch erhält. Dies ermöglicht ihm die uneingeschränkte Nutzung des Hauses und Grundstücks sowie bauliche Veränderungen vornehmen zu lassen. Im Fall eines Rentenmodells geben Menschen das Eigentum ihrer Immobilie auf, behalten jedoch das Recht, sie durch Nießbrauch weiterhin zu nutzen. Im Gegenzug erhalten sie monatliche Renten. Oft bieten Immobilien-Vorsorgeträger eine Form der Umgestaltung, das sogenannte „Wohnen“, an, das weder bauliche Veränderungen noch die Möglichkeit einer Vermietung der Immobilie vor der Umwandlung in ein Pflegeheim beinhaltet. Ebenso kann der Eigentümer, wenn er einen Teil des Grundstücks verkauft, diesen durch das Nutzungsrecht weiterhin nutzen und bleibt gleichzeitig Mehrheitseigentümer. Dies ermöglicht finanzielle Freiheit, den Erhalt der Entscheidungsgewalt und das Wohlfühlen in der gewohnten Umgebung. Des Weiteren können Eigentümer weiterhin finanzielle Vorteile aus der Immobilie ziehen, zum Beispiel durch Vermietung oder Wertsteigerung.

Nießbrauchsrechte, ebenso wie Dienstbarkeiten, werden notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Sie sind zwar nicht vererbbar, bestehen jedoch durch den Eintrag im Grundbuch auch nach einem Eigentümerwechsel fort. Lebenslange Nutzungsrechte sind die häufigste Form dieser Vereinbarung. Ihr Wert richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie oder des zu verkaufenden Teils, aber auch nach der möglichen Nutzungsdauer, was wiederum von Alter und Geschlecht des Nutzungsberechtigten abhängt.

Zusammenfassung

Die Dienstbarkeit gestattet einem anderen Eigentümer von Grundstücken spezifische Rechte der Nutzung auf seinem eigenen Grundstück. Dies können beispielsweise Wegerechte, Oberbaurechte oder Baubeschränkungsverträge im Rahmen von Dienstbarkeiten sein. Ein Dienstbarkeitsvertrag wird entweder im Grundbuch eingetragen oder in Form eines privatrechtlichen Vertrags abgeschlossen. Die Belastung des Grundstücks durch diesen Grundbucheintrag wird durch eine Änderung des Eigentümers nicht aufgehoben. Sofern keine Befristung vorliegt, kann sie nur auf Antrag des Eigentümers des Nutzungsrechts geändert oder beendet werden. Die umfassendste Variante einer Dienstbarkeit ist der Nießbrauch. Dieses Recht ermöglicht es beispielsweise einer Person, die Immobilie auch nach einem Teilverkauf uneingeschränkt zu nutzen. Das Nutzungsrecht wird im Grundbuch eingetragen, was den Begünstigten des Vertrags den größtmöglichen rechtlichen Schutz gewährt.