Kreditarten: Welches Darlehen ist für mich das Richtige?

Die günstigste Darlehensart, um Ihr Vorhaben zu finanzieren.

Wir erklären die verschiedenen ARTEN von Darlehen auf verständliche Art und Weise.

Welche Vor-und Nachteile haben die unterschiedlichen Darlehensarten?

Hier erfahren Sie, wie bestimmte Arten von Darlehen ablaufen, welche Vor-und Nachteile sie haben und welches Darlehen zur Finanzierung Ihres Vorhabens passen würde.

Jedes Projekt, das Immobilien betrifft, ist einmalig und vielschichtig. Um dieses Vorhaben umzusetzen, benötigen Sie als Grundlage eine Immobilienfinanzierung, welche manchmal mindestens ebenso facettenreich sein kann. Ein und dieselbe Kreditart wird von verschiedenen Banken oft mit eigens kreierten Namen versehen, sodass Sie auf viele verschiedene Kreditbezeichnungen treffen, die im Grunde genommen dasselbe bedeuten.

Bitte lassen Sie sich dadurch nicht verwirren. Wir helfen Ihnen gerne bei der Suche nach einem günstigen und für Sie passenden Darlehen für Ihre Immobilie und der auf Ihr persönliches Projekt angepassten Variante davon.

Welche Kreditarten kommen für Ihre Immobilienfinanzierung infrage?

Die für Sie passende Kreditart findet sich, nachdem Sie Ihre Angaben, die sich nach Ihren Präferenzen richten, gegeben haben. Ich suche dann aus den infrage kommenden Darlehen dasjenige aus, von dem Sie am meisten profitieren.

Sie geben zunächst an, ob sich um eine komplett neue Finanzierung, eine Zwischenfinanzierung oder eine Anschlussfinanzierung handelt. Dadurch schränken wir den Kreis der infrage kommenden Kreditarten schon ein wenig ein.

Falls Sie sich nicht sicher darüber sind, kann Ihnen die Beantwortung dieser Fragen Klarheit verschaffen:

• Finanzieren zum ersten Mal eine Immobilie?
• Sind Sie bereits Immobilienbesitzer und planen den Kauf oder den Bau einer weiteren Immobilie?

Dann handelt es sich um eine Neufinanzierung.

• Falls Sie bereits eine Immobilienfinanzierung haben und die Zinsbindung demnächst ausläuft, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung.
• Eine Zwischenfinanzierung benötigen Sie für den Fall, dass Sie eine neue Immobilie unter der Zuhilfenahme von Eigenkapital finanzieren wollen, welches Ihnen in Kürze zur Verfügung stehen wird. Das Eigenkapital kann beispielsweise der Verkauf einer sich in Ihrem Besitz befindlichen Immobilie oder aus der Auszahlung einer Lebensversicherung stammen.

Die Vor- und Nachteile der wichtigsten Darlehensarten in der Übersicht

Diese Übersicht vergleicht die Vor- und Nachteile der wichtigsten Darlehensarten

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Diese Kreditarten gibt es für eine Neufinanzierung

Bei einer Erstfinanzierung für den Bau oder Erwerb Ihrer Immobilie können Sie eines der folgenden Darlehen wählen. Wenn Sie auf den Namen der Finanzierungsart klicken, erhalten Sie ausführlichere Informationen zur jeweiligen Art der Finanzierung.

• Annuitätendarlehen: Ist der Favorit der Immobilienfinanzierung bei den Deutschen.
• Volltilgerdarlehen: Der Zins wird sich bis zum Ende garantiert nicht verändern.
• Endfälliges Darlehen: Zum Schluss wird alles auf einmal bezahlt.
• Konstantdarlehen: Sicherheit steht an erster Stelle.
• Bausparvertrag: Solide und dauerhaft.
• Kündbare Darlehen: Die Trennung fällt nicht besonders schwer.
• Kombi-Darlehen: Hohe Flexibilität und dennoch gibt es eine Zinsbindung bei niedrigen Zinssätzen.
• KfW-Darlehen: Der Staat vergibt geförderte Darlehen.

Mit all diesen Arten von Finanzierungen können Sie eine Immobilie erstmalig finanzieren. Jedes dieser Darlehen kann verschiedene Vorteile, aber auch Nachteile haben.

Annuitätendarlehen

Sie haben bei einem Annuitätendarlehen eine hohe Planungssicherheit, die die monatliche Rate des Darlehens stets gleich hoch bleibt. Für Kreditnehmer auf Sicherheit einen hohen Wert legen, ist das ideal. Es kann ein Nachteil sein, dass man meist eine Anschlussfinanzierung benötigt, bei der man das Risiko eines veränderten Zinssatzes hat.

Volltilgerdarlehen

Bei einem Volltilgerdarlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, bei dem die Sollzinsbindung über die komplette Kreditlaufzeit unverändert bleibt. Dadurch benötigt man keine Anschlussfinanzierung und die Konditionen sind bis zur vollendeten Rückzahlung des Kredits gesichert (Volltilgungsrechner). Durch die Begrenzung der Kreditlaufzeit kann es zu höheren Tilgungssätzen und hohen Darlehensraten kommen.

Endfälliges Darlehen

Endfällige Darlehen werden auch als tilgungsfreie Darlehen oder als Festdarlehen bezeichnet. Sie können diese Art von Darlehen mittels eines Tilgungsersatzproduktes abbezahlen. Das kann eine Kapitallebensversicherung oder ein Bausparvertrag sein. Auch eine Kapitaleinlage am Ende der Laufzeit kommt als Instrument zur Tilgung infrage. Obwohl die Zinskosten während der Laufzeit höher sind als bei anderen Darlehen, kann diese Form der Finanzierung für Kapitalanleger steuerliche Vorteile mit sich bringen, wenn man die betreffende Immobilie vermietet.

Konstantdarlehen

Eine Kombination aus einem endfälligen Darlehen, wie das tilgungsfreien Vorausdarlehen auch genannt wird, und einem Bausparvertrag wird als Konstantdarlehen genannt. Der Vorteil ist die totale Zinssicherheit während der kompletten Darlehenslaufzeit, der Nachteil ist die hohe Abschlussgebühr der Bausparverträge.

Bausparvertrag / Bauspardarlehen

Sie können Ihren Bausparvertrag zur Finanzierung eines Immobilienkaufs oder eines Bauvorhabens verwenden, welche Sie in Zukunft abwickeln wollen. Auch zur Tilgung eines Vorausdarlehens am Ende von dessen tilgungsfreier Laufzeit ist es einsetzbar. Der Bausparvertrag ist ein geeignetes Mittel, um sich günstige Zinsen zu sichern. Sollten Sie es zusätzlich mit einem Annuitätendarlehen kombinieren, können Sie sicher sein, das die verbleibende Restschuld nicht von Zinserhöhungen betroffen sein wird. Allenfalls die Zuteilung des Bauspardarlehens bleibt ein Risiko, da die Bausparkassen für den entsprechenden Zeitpunkt keine Garantien abgeben dürfen. Weiterhin wird beim Abschluss des Bausparvertrages eine Abschlussgebühr fällig.

Kündbare Darlehen

Unter einem kündbaren Darlehen versteht man nichts anderes als ein Annuitätendarlehen mit einer zusätzlichen Vereinbarung, die eine Vorfälligkeitsentschädigung im Falle einer kurzfristigen Kündigung des Darlehens ausschließt. Um diese schnelle Möglichkeit der Rückzahlung zu bekommen, müssen Sie einen Zinsaufschlag an den Darlehensgeber bezahlen.

Kombi-Darlehen

Bei dieser Art von Darlehen kombinieren Sie Ihr Annuitätendarlehen mit einem variablen Kredit. Der Vorteil ist, dass Sie von einer festen Zinsbindung profitieren können und dennoch das aktuelle Niveau der Zinsen sicher haben. Der variable Teil des Kredits kann alle drei Monate ganz oder teilweise getilgt werden. Es besteht bei dieser Art der Finanzierung das Risiko, dass die Zinssätze steigen. Das kommt daher, dass die Konditionen sich alle drei Monate an den aktuellen Finanzmarktzins angepasst werden.

KfW-Kredit / KfW-Förderung

Mit einer Finanzierung über einen KfW-Kredit können Sie neben sehr niedrigen Zinsen auch tilgungsfreie Anfangsjahre und möglicherweise sogar Zuschüsse zur Tilgung erhalten. Eine Kombination mit anderen Finanzierungen ist ebenfalls ohne Probleme möglich. Der einzige Wermutstropfen ist die Deckelung der Kreditsummen nach oben und außerdem gibt es eine Beschränkung bei den Sollzinsbindungen und auch die Laufzeiten der KfW-Darlehen sind begrenzt.

» Weiteres: Wie Sie Ihren Kredit aufstocken können

Darlehensarten für eine Anschlussfinanzierung

Falls Sie bereits eine Immobilie besitzen und die Finanzierung bisher über ein Annuitätendarlehen lief, kann es sein, dass die zugehörige Zinsfestschreibung in naher Zukunft ausläuft. Der Betrag, den Sie bis dahin noch nicht getilgt haben, nennt sich Restschuld. Für diese Restschuld brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Außer den KfW-Krediten können Sie sämtliche Kreditarten, welche für eine Neufinanzierung passen, auch für die Anschlussfinanzierung nutzen. Lediglich die KfW-Bank vergibt keine Anschlussfinanzierungen. Wir haben jedoch noch eine weitere interessante Möglichkeit, wie Sie eine Anschlussfinanzierung bekommen können. Wenn Sie auf den Namen der entsprechenden Darlehensart klicken, erhalten Sie weitergehende Informationen.

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die aktuell günstigen Zinsen auch in Zukunft.
Ihr darlehensgebendes Kreditinstitut unterbreitet Ihnen üblicherweise ein sogenanntes Prolongationsangebot. Falls dieses Prolongationsangebot annehmen, erhalten Sie eine Anschlussfinanzierung mit neuen Zinskonditionen bei der kreditgebenden Bank. Oftmals sind diese Angebote nicht so gut, wie es die aktuellen Marktzinsen erlauben würden. Vergleichsangebote anderer Immobilienfinanzierer sind praktisch ein Muss, wenn Sie kein Geld verschenken wollen. Mit dem Wechsel zu einem anderen Finanzierungspartner sparen Sie oft sehr viel Geld und können dadurch zusätzlich die Laufzeit des Kredits verkürzen.

Mit dem Forward-Darlehen erhalten Sie sich die Chance, vom aktuellen Zinssatz auch in der Zukunft zu profitieren

Sie haben mit dem Forward-Darlehen eine bemerkenswerte Form der Finanzierung. Vorausgesetzt, Sie kümmern sich rechtzeitig darum. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung den aktuellen Marktzins festschreiben lassen. Gerade in Phasen besonders niedriger und gemäßigter Zinsen ist das vorteilhaft, da es gut möglich ist, dass die Zinsen für Bau und Immobilien wieder steigen und Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung bedeutend höhere Zinssätze verkraften müssen. Diese frühzeitige Sicherung der niedrigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung werden mit einem Zinsaufschlag versehen, der von der Dauer der Forward-Phase abhängt.

» Mehr erfahren: Wie beeinflusst die Kreditlaufzeit Ihre monatlichen Zahlungen?

Darlehensarten für eine Zwischenfinanzierung

Falls Sie eine zeitliche Lücke in Ihrer Finanzierung überbrücken müssen, kommt die Zwischenfinanzierung ins Spiel. Immer wenn Sie eine bestimmte Summe Geld zu einem bestimmten Zeitpunkt benötigen, aber Sie es erst später erhalten.

Falls Sie berufsbedingt in eine andere Stadt ziehen müssen und dort ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen. Natürlich wollen Sie den Kauf der neuen Immobilie mit dem Geld, was Sie aus dem Verkauf der alten Immobilie erlösen, bezahlen. Es kann jetzt natürlich vorkommen, dass Sie das neue Objekt schon bezahlen müssen, bevor Sie Ihre vorherige Immobilie verkauft haben. Um diese zeitliche Lücke zu überbrücken, können Sie eine Zwischenfinanzierung in Anspruch nehmen.

Auch ein anderer Fall kann mithilfe einer Zwischenfinanzierung gelöst werden: Sie haben die Immobilie Ihrer Träume gefunden und wollen den Kauf mit Ihrer Kapitallebensversicherung bezahlen. Da diese erst in einigen Jahren zur Auszahlung kommt, können Sie die Zeit bis dahin ebenfalls mit einer Zwischenfinanzierung überbrücken.

Sie können Ihre Zwischenfinanzierung mit diesen Gleitzinsdarlehen oder Festzinsdarlehen abbilden. Klicken Sie einfach auf den jeweiligen Namen der Darlehensart und Sie erhalten weitergehende Informationen.

Endfälliges Darlehen: Zum Schluss wird alles auf einmal bezahlt.

Variables Darlehen: Birgt ein gewisses Risiko.

Cap-Darlehen: Das Zinsrisiko wird gedeckelt.

Für eine Zwischenfinanzierung ist das klassische Annuitätendarlehen nicht geeignet, da es nicht flexibel genug ist, um die Restschuld ohne das Bezahlen einer Vorfälligkeitsentschädigung kurzfristig abzulösen.

Eine echte Zwischenfinanzierung ist diese Variante des endfälligen Kredits

Dieses Modell für eine echte Zwischenfinanzierung beruht auf einem endfälligen Darlehen, welche mit einer Kreditlaufzeit zwischen 6 und maximal 24 Monaten abgeschlossen wird. Sie bezahlen während der Laufzeit lediglich die Darlehenszinsen, was die monatliche Belastung niedrig hält. Bei dieser Variante der Immobilienfinanzierung hat den enormen Vorteil, dass die Sollzinsbindung für den kurzen Zeitraum der Laufzeit eine garantierte Zinssicherheit beinhaltet. Bei variablen Darlehen und auch bei CAP-Darlehen gibt es diese Sicherheit hingegen nicht. Sobald Sie die Finanzierung nicht mehr brauchen, können Sie sie jederzeit kündigen und das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.

Variables Darlehen

Einen Kredit, der keine Zinsbindung hat, nennt man ein variables Darlehen. Sie können ein variables Darlehen ohne die Bezahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung in einem Rhythmus von drei Monaten ablösen. Der Zinssatz lehnt sich an den EURIBOR an und wird alle drei Monate angepasst. Das kann bei steigenden Zinsen ein Risiko sein, denn dann steigen sowohl die monatlichen Raten und auch die Kosten des Darlehens steigen mit den höheren Zinsen. Falls Sie die zugrunde liegende Flexibilität nicht mehr brauchen, ist ein variables Darlehen leicht in ein Annuitätendarlehen mit festgelegtem Zinssatz umwandelbar.

Cap-Darlehen

Stark steigende Zinsen bei einem variablen Darlehen sind eine unangenehme Überraschung, vor der Sie sich mit einem CAP-Darlehen schützen können. Der Zinssatz ist bei dieser Variante nach oben hin gedeckelt. Sie legen mit dem Darlehensgeber eine Zinsobergrenze fest, welche unabhängig von der Entwicklung der Geldmarktzinsen durch den CAP, wie der Deckel auf englisch heißt, limitiert ist und nicht überschritten wird. Das ist praktisch die abgesicherte Variante eines variablen Darlehens. Allerdings lassen sich die kreditgebenden Banken diese Absicherung auch bezahlen. CAP-Darlehen können genau wie die anderen variablen Darlehen in ein Annuitätendarlehen mit festgelegtem Zinssatz umgewandelt werden.

Falls Sie sich noch nicht für eine bestimmte Kreditart entscheiden können, unterstützen wir Sie gerne.

Auch für den Fall, dass Sie nicht sicher sind, welche Art von Darlehen für Ihr Projekt die richtige ist, sind wir gerne für Sie da. Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme und suchen die am besten für Ihr Projekt geeignete Form der Finanzierung.

Hier geht es zur kostenfreien und unverbindlichen Anfrage, mit der wir die günstigste Finanzierung für Sie finden.