Das Nießbrauchsrecht ermöglicht es Ihnen, Ihr Eigenheim oder Immobilien, die Ihnen gehören nach einem Teilverkauf oder einer vorzeitigen Übertragung an Ihre Erben weiter zu bewohnen und weiterhin zu nutzen, wie Sie es wollen. Es handelt sich hierbei um ein jahrhundertealtes deutsches Recht, das weit über das übliche Wohnrecht hinausgeht. Die Eintragung in das Grundbuch kann lebenslang oder befristet erfolgen.
Sie werden berechtigt, Ihre Immobilie zu verkaufen und weiter darin zu wohnen. Neben dem finanziellen Vorteil gibt es außerdem weitere Gründe, dieses Modell zu wählen, da der Nießbrauch beim Sparen von Erbschafts- oder Schenkungssteuern eine große Rolle spielt. Hier erklären wir Ihnen, was es beim Nießbrauch Ihres Eigenheims zu beachten gilt und welche Möglichkeiten es für Sie gibt.
Was kann man sich unter dem Nießbrauchsrecht vorstellen?
Nießbrauch ist das Recht, etwas, in der Regel Eigentum, zu nutzen. Wird das Haus oder die Wohnung zu Lebzeiten an Verwandte vererbt, kommt es beim Erbfall oft auch auf die Besitzverhältnisse an. Das Nutzungsrecht an einem Grundstück kann aber auch an eine sachfremde Person übertragen werden – zum Beispiel, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen, aber weiter darin wohnen wollen. Bei der Eintragung von Landnutzungsrechten kann das Haus oder die Wohnung den Besitzer wechseln, aber im Grunde bleibt alles beim Alten. Denn bei der Übertragung wird das Nutzungsrecht des Vorbesitzers eingetragen. Dies kann lebenslang oder vorübergehend sein. Das Nutzungsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) §§ 1030 ff. geregelt. Das BGB kennt zwei verschiedene Arten von Nutzungsrechten:
1. Vorbehaltsnießbrauch
Hierbei wird der Eigentümer des Besitzes gewechselt und Sie erhalten im gleichen Zug den Nießbrauch am Haus. Sie entscheiden sich für diese Wohnform, wenn Ihr Sohn oder Ihre Tochter Eigentümerin Ihres Eigenheims wird, Sie aber das Recht auf Wohnen oder Kapital auf Lebenszeit behalten wollen. Sie können das Nutzungsrecht auch für eine Wohnung nutzen, die Sie nicht selbst bewohnen. Auf diese Weise behalten Sie während des Übertragungsprozesses das Recht auf Mieteinnahmen. Der vorbehaltene Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen.
2. Zuwendungsnießbrauch
Das Nießbrauchsrecht funktioniert auch umgekehrt. Bei dieser Variante sind Sie zivilrechtlich weiterhin Eigentümer, verzichten aber auf Mieteinnahmen oder Wohnsitz. Die Person, die Sie in Betracht ziehen, kann in der Immobilie wohnen oder sie vermieten. Zieht der Empfänger ein, ergeben sich sowohl für neue als auch für bestehende Eigentümer steuerliche Vorteile. Mieteinnahmen werden nicht besteuert, Instandhaltungskosten sind jedoch steuerlich absetzbar. Bei der Miete ist dies nicht der Fall, der Empfänger muss das Einkommen versteuern. Achtung: Die hier bereitgestellten Informationen stellen keine Steuerberatung dar und ersetzen diese nicht. Wir empfehlen Ihnen, zur Klärung dieser Fragen einen Steuerberater einzubinden.
Nießbrauch vs. Residenz: Was Sie über die Unterschiede wissen müssen
Das Wohnrecht ist ein wichtiger Teil des Nießbrauchs. Darüber hinaus können gesonderte Verträge, wie z. B. Mietrechte, abgeschlossen werden, die im Grundbuch eingetragen werden. Sie dürfen Ihre Immobilie nicht verkaufen. Wenn nur Wohnsitz besteht, bedeutet dies nur, dass Sie bis zu Ihrem Tod in dem Haus oder der Wohnung wohnen können, aber nicht mehr Eigentümer sind.
Ihre Rechte und Pflichten beim Nießbrauchsrecht kurz zusammengefasst:
Sie erhalten weiter Nutzungsrechte, die die des Wohnrechts überschreiten mithilfe des Nießbrauchsrechts.
Der wirtschaftliche Besitz ist beim Nießbrauch von besonderer Bedeutung: Wenn Sie die Immobilie nicht mehr bewohnen können, weil Sie beispielsweise in ein Pflegeheim müssen, ist es trotzdem möglich weiterhin von den Mieteinnahmen zu profitieren. Wenn Sie jedoch nicht mehr Eigentümer sind, haben Sie selbstverständlich auch nicht mehr das Recht, die Immobilie zu verkaufen. Außerdem erlischt das Erbrecht, weil ein Nießbrauch nicht vererbbar ist. In Deutschland ist der Nießbrauch im Grundbuch einzutragen.
Ihre Rechte und Pflichten bei einem Wohnrecht kurz zusammengefasst:
Sie geben Ihr Eigentum auf oder verkaufen es im Austausch für das Recht, vor Ihrem Tod zu leben
Sie haben gegenüber dem Nießbrauchsrecht keine Berechtigung mehr, Ihre Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen
Das Wohnrecht ist im Grundbuch einzutragen. Wird die Immobilie verkauft, bleibt das recht dort zu wohnen bestehen.
Was ist der Grund für Nießbrauch?
Der der Nießbrauch von Immobilien ist besonders für Senioren interessant. Im Zusammenhang mit der vorweggenommenen Erbfolge hat die Amtszeit steuerliche Auswirkungen. Eigentumswechsel erfolgen zu Lebzeiten des Eigentümers als Schenkung, was je nach Ihren persönlichen Umständen helfen kann, Schenkungs- oder Erbschaftssteuern zu sparen. Schenkungssteuerbefreiungen basieren auf familiären Bindungen. Liegt der Wert des Geschenks unter dem steuerfreien Betrag, fällt keine Steuer an. Der Zuschuss kann nach zehn Jahren wieder in Anspruch genommen werden.
Beispiel: Der Steuerwert einer Wohnung beträgt 450.000 Euro. Diese Wohnung will ein Vater seiner Tochter mit einem Stipendium von 400.000 Euro schenken. Bei Schenkungen ist der Differenzbetrag zu versteuern. Bei einer Schenkung des Wohnungsnutzungsrechts wird der Wert des Wohnungsnutzungsrechts vom Wert der Wohnung abgezogen – die Tochter erschöpft also ihren Freibetrag nicht und zahlt keine Steuern. WICHTIG: Die hier bereitgestellten Informationen stellen keine Steuerberatung dar und ersetzen diese nicht. Wir empfehlen Ihnen, zur Klärung dieser Fragen einen Steuerberater hinzuzuziehen.
Der Nießbrauch der Erben wird auch oft gewählt, um die Pflichtteilspflicht für unbeliebte Erben zu reduzieren. Je länger ein Geschenk an andere weitergegeben wird, desto weniger Reichtum ist vorhanden. Zehn Jahre nach der Schenkung kann der Erbe keinen Anspruch mehr geltend machen. Wenn Sie sich jedoch für die optionale Vererbung entscheiden, müssen Sie beachten, dass Sie sich vorbehalten, den Pflichtteil zu ergänzen.
Wenn Sie Ihre Kinder oder Enkelkinder mit Mieteinnahmen aus Studium oder Ausbildung unterstützen wollen, können Sie sich auch dafür entscheiden, das Eigentum an einer Wohnung oder einem Haus zu nutzen, in dem Sie nicht wohnen. Ihr geringeres Einkommen macht die Besteuerung von Mieteinnahmen günstiger als bei Ihnen. Ein weiterer guter Grund ist, die Amtszeit zu nutzen, um schnell an Geld zu kommen, während man noch im Haus wohnt.
Nießbrauch am Grundbuch
Nach § 873 BGB muss der Nießbrauch notariell beurkundet und in das Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung erfolgt im Teil II des Grundbuchs, wo Belastungen und Beschränkungen vermerkt sind. Steht das Nutzungsrecht nicht dem Ehegatten oder den Kindern zu, fällt Grunderwerbsteuer an. Verzichtet der Nießbraucher auf das Recht, so kann das Nießbrauchsrecht zeitlich beschränkt oder das Nießbrauchsrecht aufgehoben werden. In diesem Fall muss die Löschungserlaubnis von einem Notar beglaubigt werden, der Grundbucheintrag wird gelöscht und der Nießbraucher gibt die Immobilie an den Eigentümer zurück. Gegen Vergütung kann ein Nutzungsverzicht vereinbart werden.
Gut zu wissen: Der Verzicht auf Nutzungsrechte kann Schenkungssteuern nach sich ziehen. Die Bemessung erfolgt nach dem Wert des Nießbrauchs. Holen Sie unbedingt fachkundigen Rat ein. Nutzungsrechte werden nicht vererbt. Die Eintragung im Grundbuch wird mit Vorlage der Sterbeurkunde gelöscht. Nach § 1059 BGB steht es Ihnen jedoch frei, den Nießbrauch auf einen Dritten zu übertragen.
Bewertung des Nießbrauchs
Wenn Sie erwägen, Ihre Immobilie zu verkaufen und das Nutzungsrecht anzumelden, müssen Sie den Nutzungsrechtswert ermitteln. Mögliche Mieteinnahmen sowie Geschlecht und Alter spielen eine Rolle bei der Bestimmung der Anzahl der Jahre der Betriebszugehörigkeit. Bei der Eintragung des Nießbrauchs in das Grundbuch ist der Wert der Immobilie abzüglich des Werts des Nießbrauchs. Der Wert des Nutzungsrechts ist wichtig, um festzustellen, ob der Verkaufspreis der Immobilie angemessen ist, aber er ist auch wichtig, wenn eine Abtretungsgebühr ausgehandelt werden muss, um das Nutzungsrecht aufzuheben. wie geht es weiter:
1. So ermitteln Sie den jährlichen Wert der Amtszeit
Beginnen Sie mit der Ermittlung Ihres Jahresumsatzes nach Ausgabe der Werbekosten. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, multiplizieren Sie die Miete für eine vergleichbare Wohnung oder ein vergleichbares Haus mit 12. Sie erhalten den Jahreswert der Nutzungsrechte. Wenn die Immobilie vermietet ist, verwenden Sie die Jahresmiete als Jahreswert des Nutzungsrechts. Bitte beachten Sie die Obergrenze nach § 16 Bewertungsgesetz (BewG). Daher darf der Jahreswert nicht höher sein als der Marktwert der Immobilie dividiert durch 18,6.
2. Multiplikatoren und Kapitalwert von Einkommensrechten
Es kommt nun darauf an, ob der Nießbrauch befristet oder auf Lebenszeit gewährt wird. Bei lebenslangen Nutzungsrechten finden Sie den Replikator in § 14 Abs. 1 Satz 4 BewG. Bei zeitlich begrenzter Nutzung Kopie gemäß Tabelle § 13 BewG. Multipliziert man den Jahreswert mit dem Multiplikator, erhält man den Barwert des Nutzungsrechts.
3. Rechenbeispiel
Ein 62-jähriger Ehemann wollte seiner Frau Nießbrauch einräumen. Laut Gutachten beträgt der Grundstückswert inklusive Bodenwert 1 Million Euro. Abzüglich der Bewirtschaftungskosten des Bodenwertes und der Liegenschaftsverzinsung belaufen sich die jährlichen Mieteinnahmen auf 30.000 Euro. Nach BewG ist ein Multiplikator von 18,26 zu berechnen, was einen Kapitalwert des Nutzungsrechts von 547.800 Euro ergibt.
Wer finanziert den Nießbrauch?
Beim Wohnungs- oder Hausnutzungsrecht muss der neue Eigentümer nicht automatisch die vollen Nebenkosten tragen. Der Nießbraucher trägt die üblichen Kosten:
- Grundsteuer
- Schornsteinfeger
- kommunale Abgaben
- Versicherungen
- ·male Verschleißreparaturen
Instandhaltungsmaßnahmen und Sonderkosten, wie z. B. Erschließungsbeiträge, tragen Eigentümer, sodass Sondervereinbarungen getroffen werden können. Wird der Nießbraucher Grundeigentümer, tritt er rein rechtlich in die Stellung des Eigentümers ein. Mieteinnahmen sind steuerpflichtig.
Gibt es Alternativen zum Rentenmodell mit Nießbrauch?
Wenn Sie die Immobilie verkaufen und das Nutzungsrecht im Grundbuch eingetragen haben, erhalten Sie eine einmalige, höhere Summe, die Sie nach Belieben verwenden können. Gleichzeitig genießen Sie ein hohes Maß an Sicherheit, da das Nutzungsrecht auch bei Weiterverkauf und Zwangsversteigerung bestehen bleibt. Wenn Sie ausziehen, können Sie die Wohnung auch vermieten.
Ein ebenfalls umsetzbares Modell ist eine Annuität
Die Liegenschaft wird verkauft und dem ehemaligen Eigentümer wird der Wohnsitz gewährt. Die Renten richten sich nach Alter, Geschlecht und dem Verkehrswert der Immobilie. Wichtig ist die Eintragung des Lebenstitels ins Grundbuch, sonst erlischt dieses Recht bei einem Umzug in ein Pflegeheim.
Eine weitere Option ist ein Teilverkauf der Immobilie
Die Begründung dahinter ist leicht nachvollziehbar. Ein Teil Ihres Eigentums wird von Ihnen gekauft, sodass Sie sofort auf Bargeld zugreifen können, um zu investieren und Ihren Lebensstandard zu Hause zu sichern. Sie sind immer noch Eigentümer des Hauses. Im Todesfall haben Ihre Erben das Recht, die Anteile zurückzukaufen.
Fazit: Geld durch Nießbrauch
Der Nießbrauch ist eine großartige Option, um Ihre Immobilie im Alter vollständig zu besitzen und gleichzeitig Liquidität bereitzustellen, was wichtig sein kann, wenn Sie Ihre Immobilie renovieren möchten, die Bank Ihnen jedoch keinen Kredit mehr gewährt. Gleichzeitig können Sie durch die Einrichtung von Nutzungsrechten Erbschafts- und Schenkungssteuern sparen. Experten empfehlen älteren Menschen oft das Nießbrauchs-Recht, weil dieses Modell maximale Rechte garantiert und flexibel gestaltet werden kann. Bei einem Teilverkauf des Hauskapitals wird dieses Recht gesichert und im Grundbuch eingetragen. Lassen Sie sich von unseren Experten zu einigen Immobilienverkäufen und Besitzverhältnissen, Optionen und Alternativen beraten.
